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购房必读 关于加拿大产权保险三个案例

March 14, 2015

【导读】购买物业可能对任何人来说都是人生重要的投资选择,谁都一定希望自己的所有权权受到保护。

 

 

从开始物色房屋,反复挑选、比较、咨询,花去几周甚至几个月的时间,终于买到比较中意的物业,在最后成交时刻,您是否考虑到您的产权是不是安全的?投资到 底有没有保障?人们往往只关注“实体”的房屋,觉得搬进去住了,房子就是属于我的了。殊不知在法律上,产权是一个非常重要的概念。有时候,购买产权保险( Title Insurance)变得十分必要。

什么是“产权保险”?

如果有一天有人告诉您,您的房产已经在您不知情的情况下被人冒名过户给了别人;或者您院子围墙,或者自行搭建的建筑物(例如车库和其他附属建筑)超出了您的地产界限;或者有其他关于产权以及土地界限的意外发生;甚至有人对您正当的业主身份提出质疑。您该怎么办?

大多时候,业主听说产权保险都很容易将之与已经购买的“火险”或者是“地震险”相混同,其实,这根本就是两回事。火险或地震险保的只是“有形”的“实 物”,而产权保险,保障的是业主的所有权,是“权利”。虽然“产权”是“无形”的,但是如果这无形的产权出了问题,拥有多少“有形”的财产都没有意义。

在您购买新的物业时,购买产权保险可以对您未来的产权提供保障。购买房屋之前所有的,关于土地界限的违章行为,产权保险都能提供足够的解决问题和纠正失误 的资金。万一发生了由于诈骗或者他人质疑您的合法产权或者出现了土地界限上的违法侵占,当事人往往需要花费大把的时间和金钱来解决问题,整个过程十分昂贵 漫长,并且为当事人造成很大的精神压力。如果您在购买房屋时购买了产权保险,那么保险公司会为您提供足够的资金和资源,并聘请律师解决这些问题,而无需您 自己劳民伤财。

购买物业时,帮您办理的过户的律师或公证人通常会让您选择是购买产权保险,还是定制土地测量图,或由律师根据卖方提供的现成的土地测量图(10年以内的有 效测量图),向卖方律师或公证人索取卖方的书面保证。土地测量图只能保障土地界限方面的问题,而不能保障业主免遭冒名诈骗之害。

案例一

李小姐家的车库惊魂

有经验的地产投资者和业内的专业人士往往都毫不犹豫地购买产权保险,以保障投资。相对于购买物业的价格,产权保险的数额只占一小部分,所提供的保障却是巨 大的。购买产权保险能100%满足银行的贷款条件,有的银行和贷款机构甚至明确规定业主必须购买产权保险,而不接受土地测量图。

这里有一个案例。李小姐在购买物业居住半年以后,自家房前室外的停车位地下的水管开始渗水,并且逐渐变成一个小喷泉。原来是市政的自来水系统管道被长期停在路面上的私家车压迫以至爆裂。

市政人员前来维修的同时交给李小姐一纸告票:室外路边停车位的柏油路原来是草坪,被上一任屋主修成柏油的停车位,违反了市政的规定。因为如果在地下比较浅 的位置有市政的供水管道通过,按规定是不能铺柏油路面停放私家车的。李小姐不仅面临罚款,并且被勒令移除柏油路面,恢复原来的草坪。

幸好,她在房屋过户时购买了产权保险。保险公司接管了整个问题,雇用了所有相关的专业人士。李小姐没有花一分钱就解决了麻烦。这就是一个购买产权保险的很好的例子。

案例二

张太太家的违章建筑

再举一个例子,张太太的房屋下水系统出了问题。于是她叫来市政服务人员检查故障的原因。市政人员检查时发现,前任屋主对房屋的煤气管道和水管做了许多违规的改动,并且没有申请任何许可。更糟糕的是,前任屋主在房屋旁边增建了违章仓库和车房,也没有申请市政府的许可。

市政府勒令张太太申请补发建筑许可,并且将违规改动的煤气和下水管道按照相关的规定更正过来。所有的这些改动和申请费高达27万加元。

幸运的是,张太太在发现问题之前购买了产权保险,避免了巨额的损失。这里要提醒业主注意,产权保险需要在没有发生或者没有发现问题之前购买方才有效。如果已经发现了问题,再购买产权保险就无济于事了。

案例三

王先生与邻居的矛盾

再举一个有点极端的例子:王先生每年冬天回台湾过冬,夏天在温哥华避暑。在他的物业空置的半年期间,邻居每年都会悄悄地将两个物业之间的篱笆 (fence)移动几个公分。几年下来,王先生的院子就变窄了将近一尺!发现时,需要跟邻居打官司解决问题。如果王先生在购买物业时,同时购买了产权保 险,那么,打官司需要的费用都会由保险公司支付。

另外一个常见的情况就是前面提到的诈骗问题。如果有人冒充业主将物业在业主不知情的情况下转卖给了别人,或者在业主不知道的情况下,用房产作抵押,从银行 贷了款出来,业主发现时,诈骗者已不见踪影。这样的事情需要寻求法律上的保护,往往需要上法庭来解决。业主不仅要花费大量的金钱,往往还面临有很大的压 力。同样,如果有产权保险,保险公司会为您支付律师费和其他费用花销。

搞清产权保险的受益人是谁

在您购买产权保险时,需要决定保险的受益人是谁。一是保险受益人只有银行一方,二是保险既保银行又保业主。只有选择既投保银行又投保业主,业主才能享受以上的这些权利。如果选择只投保银行,那么只有银行能享受这些权利。一般来说,既保障银行又保障业主保险费会加倍。

购买产权保险只能通过为您办理过户的律师或公证人来购买,个人不能够买。当您有需求时,一定要咨询您的律师或公证人。

产权保险未必要在房产过户的同时购买。当您拥有房屋多年以后,再购买产权保险也不算晚,同样可以保障您的权益。

定居加拿大以后,广大业主应该了解适应本地社会的运作规则(而且大部分都是明规则而不是潜规则),才能更好地安居乐业,减少担忧。

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