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盘点:自己也可以做个成熟的房屋估价师

May 25, 2014

【导读】考虑出售或出租手中的房屋时,业主往往有一个共同问题:究竟我的房子值多少钱?现在出售是赔本还是赚钱?我新购买的一个单位要出租,到底要收多少租金才是合理价格呢?把物业出租究竟是否可以赚钱?我什么时候出手最合适?

 

 

这些问题在最近有日渐增多的趋势,作为一个精明的消费者,这些应该是要弄明白的问题。

 

比较条件

 

无论售房还是租房,首先要看的就是,以自己的房子为圆心,方圆250米内,地段大小相似以及房屋结构相似、在最近3到6个月内所有售出房子的价位。并且我们 还要关注的是,这些已经成交的房子,他们在市场上的天数平均有多少,如果大部分都是35天左右的话;要留心一些在一周内卖掉或抢OFFER的房子,这些房 子究竟有何独到之处;他们的价位是否有参考价值?时常对客人说的是,房价犹如一道门槛,标价过高会阻拦一大批客户;如果没有那么多的客流量的话,又怎能在 最短的时间内卖出最好的价钱呢?房子如果一天又一天的呆在市场上,对于房价和房子的吸引力来说,都是非常大的阻碍。这一点,售房和租房同样适用。

 

标价合理

 

在不少地产经纪的电脑里有一份POWERPOINT,就是实际的数据和曲线图,展示给卖家看,如果房价标得高于市场价15%的话,会有10%的买家或者租客 来看你的房子;如果高于市场价10%,会有30%的买家或租客;相反,如果低于市场价10%,会有75%的买家来看你的房子;如果低于市场价15%,会有 90%的买家或租客来看房子。这是一条经过反复验证并得到现实证明的铁定律。

 

鉴于最近越来越多的买家购买楼花做投资,我们接下来以楼房的出租为例子,教教大家怎么判断CONDO出租的价格。

 

从租客的角度来讲,租一个单位的条件无外乎几个大方面,地理位置,交通环境,楼的新旧,朝向,楼层,是否吵闹,以及房间内部结构是否合理。

 

归纳起来,也就是位置,新旧,朝向楼层,内部结构等方面。

 

四大条件

 

第一条:位置

 

这也是最重要的一条,很大程度上决定了出租的价格。求租Condo的租客,大部分是没有攒够钱买房的客人,他们的收入并不宽裕,于是方便简洁成了最大的要 求。交通方便就包括了走到公车站或者地铁站要几分钟?是否直通地铁?周围是否有超级市场?开车出门多久可以上高速?上学上班在早晨需要多久到达?这就是我 们常说的Location,Location,Location。一般来说,如果有比较,多走三五分钟都会对出租价格有很大影响。最好是直达,或者楼下就 是车站,这样的位置为最佳。

 

第二条:楼龄

 

楼的新旧程度对于讲究生活品质的租客来说很重要。新建的楼一般都有很好的公共设施,比如健身房,桑拿房,漂亮的大堂,不锈钢的电梯,干净和大方的公共区域。 这个外部环境一方面给租客自己舒服的居住环境,另一方面让访客看出主人的生活品质,也算是一个撑门面的东西。新房还有一个好处就是房间内部的装饰比较现 代,用具都很高级,并且不容易坏,免除维修的烦恼。

 

第三条:楼层朝向

 

楼层朝向主要是考虑到房间内采光和隐私,以及高层窗户的景色。住高层柏文的住户没有机会享受后院的花花草草,就只有从窗户享受一望无际。这个景色对于狭小的 内部空间来讲是一个中和,因此高层的楼往往租金比矮层的单位要高,如果是同样的价格,自然租客会挑选高层的单位,享受登高望远的乐趣。国内有说法,顶层容 易漏水,也容易酷热,这个问题在加拿大解决的比较好。建筑质量保证了顶层漏水的可能性十分小,尤其是新楼。而顶层的额外保温层,让顶层的住户不至于酷热。 但是高层在夏天接受更多阳光,并且热气是往上浮,确实会让高层住户温度更加高,但是空调也多少解决了这个问题。

 

第四条:间隔

 

单位内部结构合理。这个关乎租客摆放自己的家具和使用空间。如果单位内部浪费空间太多,或者不适用,租客很难考虑,尤其是现在的新楼,本来空间就十分狭小,再有浪费的空间,会让租客面前输给旧楼。

 

以上四点,就能决定一个出租单位的价格。

 

租金决定售价

 

租金的价格决定了房屋出售的价格。首先,租客和买家考虑的条件大致相同,也会很大程度被地理位置,楼层朝向和新旧程度吸引。对于投资者来讲,能出租的单位, 买进后就能让租金付清所有费用,而慢慢累积贷款的本金,在20年30年之后,得到一个完全付清贷款的房屋,并且在这20,30年内保证房价上涨能够抵御通货膨胀的风险。

 

举个例子,投资者能投入25%首付,就是7万,贷款23万,加上管理费500,地税200,每个月的花费只是在1600到1700左右。如果把两个卧室出 租,把客厅也出租,每个月可以收到2000块的租金,水电都是包在管理费里的,那么房主每个月有两三百块的盈余,而如果这个故事能够持续下去的话,20年 或者30年之后,贷款付清,房主就有了一个价值30万(或者更高)的房产了。

 

所以说,不论出售还是出租房子,判断价格就这么几点:Neighborhood 最近3个月到6个月的交易记录;房子本身的新旧条件;多少Upgraded,有无独特之处;当然,定价要非常合理,不能太高,否则会让自己的房子处于一个很尴尬的境地。

 

思绪清晰缜密, 自己也可以做个成熟的估价师。

 

来源:易加网

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