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专家总结:详解加国买地建房的合同种类

May 25, 2014

【导读】个人建房一般是独立屋(single house)或者连体屋(duplex)。两者在建房过程的安排上大同小异,本文主要讨论独立屋的建房合同,连体屋的特殊问题留待以后讨论。

 

无论选择哪一种建筑合同,都需要考虑以下的问题:

1.建筑工程由谁负责;

2.修建什么样的房屋,标准是什么;

3.建筑费用的金额是多少,支付给谁,何时支付;

4.多长时间内完成建筑工程;

5.是否购买新屋保险。

 

不同类型的建房合同,对上述问题的安排可能不同。

 

对于独立屋的建房合同来说,最常见的两大类型是总包合同(general contractor agreement)和管理合同(management agreement)。此外,有一种介乎两者之间的成本加成合同(cost plus contract)。

 

总包合同

 

顾名思义,是指房主为整个建房工程聘用一位总包建筑商负责按照合同约定的规格建造房屋,房主向其支付事先约定的固定建筑费用。如果需要其他承包商完成具体各项的建筑施工,则由总包建筑商聘用分包建筑商,并向其支付费用。房主和分包商之间没有直接的合同关系。

 

管理合同

 

没有总包商,房主和多家承包商直接签订协议,每一家承包商向房主负责一部分建筑施工,而房主直接向该承包商支付其负责部分的施工费用。房主聘用其中一家承包商担任建房经理,所谓管理合同就是房主与建房经理签订的。建房经理负责总体管理和协调,并向房主收取管理服务费。管理合同的情况下,其实房主需要订立的不仅仅是管理合同,还要与多家承包商签订多份建筑合同。

 

成本加成合同

 

有一位总包建筑商,但在费用计算上类似管理合同。房主向总包商支付实际发生的费用,并另外支付一笔费用给总包商作为其利润。

 

不同类型的建筑合同,对于前文所说的问题往往有不同的回答:

 

1.在总包合同和成本加成合同的情况下,总包商负责整个建筑合同项下的建筑工程。如果出现问题,即使该问题是出在某家分包商施工的部分,总包商要也对房主负责,而且负的是绝对责任(strict liability)。如果能证明该问题是分包商及其员工的过失(negligence)造成的,房主可以在追究总包商合同责任的同时,追究分包商的过失责任。在管理合同的情况下,各家承包商负责自己合同项下的工程部分,建筑经理负整体的管理责任。如果某承包商的过失造成房主损失,但建筑经理在管理中并无过失,房主只能追究有过失的承包商的责任。

 

2.对于建造什么样的房屋,使用什么标准,各类型合同的规定差别不大。房屋的设计需要由注册设计师完成,经过市政批准。房屋的建筑过程需要接受政府的监管,质量上要满足行业的标准。至于装修部分使用什么材料、安装什么设施,除了要满足最低的行业质量标准以外,就要看房主和相关建筑承包商如何约定。

 

3.关于建筑费用的计算和支付,各类型的合同差别较大:

 

a.总包合同只规定一个总数,一般是先按照建筑面积估算后,由房主和总包商在市价基础上商定。该总数包含成本和总包商的利润。一旦约定之后,除非双方协商修改,该总数是不变的。如果在建筑期间发现成本上升,除非建筑合同规定总包商有权调整,总包商仍有义务按照同样收费完成合同。

 

在付款上,一般会规定分阶段付款,就是工程达到何等进度,房主支付多少金额。这里需要注意的是,房主需要了解如何规定付款的时间和金额对自己有利,以及如何确保按规定付款,而不提前付款或者超过合同规定的金额付款,从而保护自己的利益。

 

b.管理合同的情况下,房主是根据和各家承包商分别签订的建筑合同向各家承包商支付建筑费用,支付的时间和金额都依照相应的合同。建房经理会帮助房主挑选其他承包商,议定各建筑合同的条款,并依据各合同监督各家承包商的施工进度,以确保房主利益得到保护。

 

管理合同可以规定,在按照合同规定完成工程的前提下,成本控制在约定的标准以下的,项目经理可以获得相应的奖励。

 

c.在成本加成合同的情况下,房主只需要向总包商付款,但是付款金额需要根据合同计算。支付的款项中,部分是成本。根据合同的规定,可以是实际发生的成本,不论多少,也可以事先约定一个最高的成本限额,超过部分由总包商负责。无论是哪种情况,总包商都必须要向房主报告建筑开支的情况,否则房主无法知道成本是多少。

 

另一部分的款项是总包商的利润,这部分可以规定为一笔固定费用,也可以规定为依据成本的多少调整利润的高低。一般来说,在完成合同规定的施工的前提下,成本越高的,利润规定的越低,而成本越低的,利润规定的越高,这样可以调动总包商节省成本的积极性。

 

4.总包合同和成本加成合同一般会规定相对严格的时间限制,因为总包商要对整个建筑过程负责。管理合同的情况下,房主可以要求为整个工程规定一个时间限制,由建房经理负责,但是由于各家建筑商实际上是房主自己选定的,建房经理只是负责提出候选人供房主选择,更重要的是建房经理和其他建筑商之间没有合同关系,建房经理实际上没有办法强制执行时间限制的要求,所以未必会同意规定时间限制。

 

5.总包合同和成本加成合同都有总包商,根据《住宅业主保护法》(Homeowner Protection Act)的规定,总包商需要购买政府特许的新屋保险公司的2-5-10年新屋保险。在管理合同的情况下,房主作为房主建筑人(owner builder)可以免除购买新屋保险的义务。

 

但是,在房屋建成的头10年之内,房主想出售房屋可能会遇到阻碍,因为没有新屋保险对于潜在买主可能造成不良的印象。另一方面,房主可以请建房经理购买新屋保险,建房经理可能会同意,但由于要承担更多的义务,建房经理很可能会要求更高的管理费。

 

上述各种类型的合同并无优劣之分,但侧重不同,适合不同房主的不同需求。总包合同对房主的要求最低,但是房主的参与程度也最低,自主决定权最小。管理合同对房主的要求最高,但房主的自主决定权也最大。成本加成合同介乎两者之间。

 

来源:家住温哥华

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